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Q&A

買いたいQ&A
媒介契約をすると自分で買主を見つけられないのでしょうか?
Question
Aさんは自分の土地を売りたいと思い近所の業者さんにお願いしたところ、業者から「媒介契約を締結させていただきたいのですが、専属専任媒介契約でよろしいでしょうか。」と言われました。この媒介契約を結んでもよいのでしょうか。
Answer
媒介契約とは宅地または建物の売買、交換もしくは賃借の媒介(仲介)を宅建業者に依頼する契約のことです。質問の例ではAさんが「土地の買主を探して下さい」と依頼し、業者がこれを引き受ける内容の契約になります。宅建業者は媒介契約を締結した時、後日媒介契約の存否、内容、報酬などをめぐって紛争の生じるのを防止するため、遅滞なく一定の契約内容を記載した書面を作成し、依頼者に交付することが義務づけられています。(宅建業法第34条の2)
なお、現在、売買、交換の媒介契約には、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介を依頼できない「専任媒介契約」、重ねて依頼できる「一般媒介契約」、媒介を依頼した業者が探した相手方以外の者と契約してはならない、いわゆる自己発見取引を禁止する「専属専任媒介契約」という3つのタイプがあります。すべて有効期間は3ヶ月間です。Aさんは、この3つのタイプの契約内容を業者から説明を受け、比較検討して結んだほうがよいと思います。
中古物件を購入後、土地の一部が隣地にはみ出していたら?
Question
Aさんは、宅建業者の媒介で3年前に中古物件を購入しました。最近になって庭の整備をしていたところ、Aさんの敷地内に境界石が発見され、Aさんの敷地が隣地にはみ出していることが分かりました。この場合どうすればよいのでしょうか。
Answer
【業者の考え】
3年前にこの物件を媒介した時、生垣がちゃんとしていたので、隣家との境界については調べるまでもないと思っていました。売主にも「境界に問題はありませんか」と聞いたところ、「特に問題はない」との返事をいただいたように記憶しています。
【相談窓口の考え】
境界の明示は売買の目的物の特定の問題として、本来売主が行うべきものですが、媒介業者としても境界について、はっきりさせるよう努める必要があります。この業者は、隣家との境界については簡単な生垣らしきものがあり、隣家との境界争いもないとのことで、それ以上詳しく調べることはしなかったようですが、いずれにしても、売主、買主、業者の三者間で話し合いの上、誠意をもって解決にあたるようすべきです。
【トラブルから学ぶこと】
本来、売主も買主に対し、権利の一部が他人に属する場合の担保責任(民法563条)を負うべきはずであるが、業者と売主の負担の問題は本件の場合不問とされたようである。業者が、とりわけ中古物件の媒介をする場合には、隣地との境界は、売主、買主だけでなく、隣地の所有者にも立会いを求めるなどして、はっきり確認しておくことは重要なことである。(「トラブルはこうしておきる」(財)不動産適性取引推進機構著)
裁判所の「競売物件」とは何ですか?
不動産の競売とは、債務を弁済することができなくなった人の所有する不動産を差し押さえ、これを売却し、その代金を債務の弁済にあてる手続です。その不動産を担保にとっていた抵当権者が申し立てる「抵当権の実行」としての競売と、所有者の債権者が債務名義(公正証書、判決など)に基づいて申し立てる「強制競売」があります。競売物件の詳しい情報は「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」のいわゆる3点セットに記載されています。裁判所に行けば、誰でもこの3点セットを閲覧することができます。
【注意ポイント】
裁判所の競売物件といっても、裁判所が明渡しまで保障するものではありません。権利を主張することができない人が明渡しに応じない場合には、裁判所でこれを命じる「引渡命令」を発してもらい、執行官に強制的に明渡しをしてもらうように申し立てるなど措置をとらなければなりません。
不動産購入時の諸費用はどのくらいでしょうか?
購入時の諸費用は売買価格の10%程度を目安にしましょう。
不動産購入の諸費用は大まかに税金とその他の費用に分けられます。 契約時に必要な印紙代をはじめ、登録免許税、不動産取得税などが課税されます。 通常、売主が個人であれば、土地・建物には消費税はかかりませんが、売主が消費税課税業者であれば、建物には消費税が課税されます。その他、金融機関、司法書士、仲介会社に支払う手数料や火災保険代などがかかります。
自己資金が少ないのですが、購入は可能でしょうか?
可能です。最低でも準備していただきたい資金は、売買契約時にかかる手付金です。
売買契約時の手付金さえあれば、その他を住宅ローンで組むことが可能です。金融機関によっては、物件価格と諸費用を借り入れできます。お気軽に担当者までご相談ください。
中古住宅の場合、リフォーム費用は売主・買主どちらが負担しますか?
中古住宅の売買は現況引渡しのケースがほとんどです。つまり、リフォームは買主様のご負担となります。売主が業者さんの場合はリフォームしてから販売していることもあります。
中古住宅は、入居中の場合が多いのでしょうか?
既にお引越しをされて、空家(空室)になっている場合もありますが、所有者の方が居住中で売りに出している物件が大半になります。もちろん見学は可能ですので、その際は遠慮せずしっかりと物件の確認をしましょう。居住中の場合に見学するメリットは、家具などが置かれていますので生活のイメージがしやすい点です。周辺の環境のことなどを聞くこともできます。
万が一ローンが借りられなかったら、手付金などは返ってくるのでしょうか?
はい、大丈夫です。売買契約書には、買主様が売買代金の一部にローンを使うこと、金融機関名・借入金額などを記載します。定めた期間内に住宅ローンの融資承認が得られなかった場合には、契約の解除ができる旨の条文が入りますから、万が一、融資承認が得られなかった時には契約を解除することができ、支払った手付金の返却がおこなわれます。ご不安であれば、借り入れ出来るかどうか?などの資金計画は「無料」でおこなっていますので、お気軽にご相談下さい。
住宅の買い替えを考えています。売却と購入どちらが先?
ご購入・ご売却どちらを先行させるかは、お客様の条件によります。
【1】 所有物件を売った資金で次の物件を購入する場合には、「売却を先行」します。
(資金が無いと次の物件が購入で気ない場合) 「売却先行」の場合は、売却収入額が決まりますから、買い替え先の購入物件については、資金計画がとても立てやすくなるメリットがあります。しかし、購入する物件がなかなか見つからず、予想以上に時間がかかってしまうような場合に、ご自宅を明渡し、新居が決まるまでは仮住まいをすることになります。
【2】 一方、自己資金が豊富で次の住まいもすぐに購入できる場合は、「購入を先行」します。
「購入先行」の場合、仮住まいを手配する無駄な出費や不便の心配がなくなり、転居もスムーズにいくでしょう。デメリットは、所有物件が売れなかった時どうするかです。資金繰りが頓挫することもあります。いずれにしても、メリット・デメリットがありますので、お客様に合った買い替えのすすめ方、計画を考えることが大事です。
売りたいQ&A
自宅を売る際に、リフォームはした方がいいのでしょうか?
しない方が良いです。リフォームしたからといって、その分高い価格で売れる訳ではありませんし、売却できるスピードが速まることもありません。 よくある例として、売主様サイドでリフォームをしたのに「結局、値段を下げて販売した」「リフォームをしたのに、値段交渉をされた」等々、リスクを背負う割にはあまり良い話を聞きません。リフォーム費用を負担した挙句に、価格の値引きまで・・・・。売主様にとっては、かなり手痛い出費となります。もう一つ言うと、リフォームをしてクロスや襖・絨毯などがキレイになったとしても、キッチンや洗面、お風呂などの設備が古い状態なら、そこで値引きの対象になってしまうのです。中途半端にリフォームをすると、悪いところが余計に目立ちます。それでしたらリフォームはしないで、聞ける範囲で値段の交渉を受けた方がまだ良いですね。
古家付の物件を売却する時は、 解体してからの方がいいのでしょうか?
もしその家で「事件・事故・火災」などがあったという事であれば話は別ですが、何も無い古家であればそのままの状態をおすすめします。万が一解体するのであれば、売買契約を結んで買主様の住宅ローンがOKになった後です。 よく「解体して更地にすれば売れやすいですよー。」と言う不動産業者さんがいらっしゃいます。ですが!この話しを素直に聞き入れてしまうと危険です。
解体をして更地にしてしまうと、翌年からの固定資産税が、約6倍近くも上がるのです。販売期間が翌年をまたがると固定資産税がビックリするような金額に跳ね上がってしまいます。古家付きでも、きちんとお客様に解体費用の話ができて、新築を建てた後の状態を提案する能力があれば必ず売れます。
不動産の売却を考えています。 最初に何をすればよいのでしょうか?
まずは、不動産の査定を行うことをおすすめします。
査定価格をもとに、売りに出されるかどうか判断していただくことになります。査定は無料ですので一度していただくことをおすすめします。また当社では売主様の計画や事情をお伺いし、さまざまな形でのアドバイスやサポートをさせていただきます。
将来的に売却を考えている場合でも結構です。お気軽にご相談ください。
売ろうか、貸そうか迷っています。 相談だけでもいいですか?
もちろん大丈夫です!売却か?賃貸か?どちらにもメリット、デメリットがあります。 家賃の相場や売却の相場などのアドバイス、査定書の作成やご相談も「無料」でさせていただきますので、お気軽にご相談ください。
査定価格より高い価格設定でも売れるのでしょうか?
査定価格より高く売れる事は、ほとんどありません。
少しでも高く売りたいとは誰しもが思うことですが、査定価格にずいぶん上乗せした販売価格の設定は好ましくありません。売れたらラッキーといった販売価格の設定には賛成できません。もちろん、高めに売り出したから絶対に売れないということではありません。積極的に売却する必要がない、ゆっくり時間をかけても大丈夫といった場合は別でしょう。それでも高めの価格設定はオススメできません。何故このような査定価格になっているのか?などのしっかりとした根拠を知り、販売価格の設定をすることが大切です。
不動産を販売する時に結ぶ「媒介契約」にはどのような種類がありますか?
媒介契約には「一般媒介」・「専任媒介」・「専属専任媒介」の3種類があります。 「一般媒介」は複数の会社と媒介契約を結べますので、売主様から業者選択の幅は広がりますが、仲介会社の報告義務がないため、自ら販売状況の確認などをしなければなりません。他にも、価格変更や申込みもなども業者と連絡を取り、情報の足並みを揃える必要があります。 一方で「専属専任」・「専任媒介」は、売主様の業者選択の幅が無くなる代わりに報告義務などの責任が仲介会社に発生するため、販売状況の確認などをする必要がなくなります。もちろん情報の足並みを揃える手間も必要ありません。 「専任媒介」と「専属専任」は報告内容などの違いがあります。自ら買主を探すことができるのが「専任媒介」で、できないのが「専属専任媒介」ということもあります。 それぞれの仲介契約によって、その他にもメリット・デメリットがありますので詳しくは当社までご相談下さい。
大手の不動産屋さんに頼めば、より早く売れるのですか?
まったく関係ございません。私たちは千葉に密着した営業をしておりますので、大手以上に極め細やかな販売活動をおこなっています。
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